“我们在隔壁县与另外一家公司合作了一个养老项目，说白了就是房地产，只不过是以养老院的名义盖的楼房。

这房子不能卖，只能用于养老。你也知道，咱们这农村家家都有房，把老人送养老院那叫不孝，要被村里人戳脊梁骨的，所以我们就去市里宣传养老院。但是收效甚微。

我们琢磨着把养老院的房子租出去，租上六七十年，不就跟卖房差不多了吗。公司法律顾问说这样做违法，属于以租代售，国家不让这样做。

我知道你点子多，所以我想问问你怎么能规避风险。”兰姐道。

方轶沉默片刻，抬头看向高金兰：“兰姐，这事从根上说确实不合法，但是法律后果无非是租赁期限超过二十年的部分，法院不支持，会被判令退回相关款项。”

“哦，这样啊！这我就明白了，现在干什么事没有风险，这风险我们能承受。”兰姐想了下道。

“你们合作的养老项目证照全吗？”方轶问道。

“证照齐全，上个月都补齐了。我们这个项目属于先上车再买票，这种事在咱们省太普遍了，不算啥大事。”兰姐大咧咧道。

“嗯，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

同时，该解释第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

我的意思是，如果你们合作的养老项目证照齐全基本上出租合同被法院认定无效的风险基本为零。”方轶解释道。

“那还有其他风险不？”兰姐认真道。

“风险肯定是有的，比如变相超过二十年租赁期限的风险。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。所以在出售（出租）时，最好跟对方说清楚，约定好，以免后面扯皮。

而且交易合同中也不能写转让产权，办理过户之类的内容，合同内容要体现出租房屋的内容，只是使用权的转移。”方轶道。

“那合同名字叫《转让房产合同》可以吗？其实就是听个名。”兰姐问道。

“其实法院审理这类案件是不会太在意合同名字的，主要看合同内容。但是多一事不如少一事，所以我不建议你们这么写，可以模糊些，比如合同，使用权转让合同之类的。”方轶道。

“其实这种交易买方和卖方都明白是怎么回事。我们建的都是独栋小别墅，只有一个是联排，环境可好了，这阵子来看房的年轻人不少。”兰姐道。

“不是养老项目吗？年轻人也能租啊？”方轶有点发蒙，难不成年轻人提前进入退休状态了？

“兄弟，你就是太实诚了。这还不容易，上有政策下有对策，年轻人可以用他们父母或者爷爷奶奶的名义买（租）养老房。具体谁在里面住，没人管。

还有其他风险不？”兰姐笑道。

“嗯，如果想把风险降到最低，那么收取的费用构成上也可以想一想。法院一般只会判令返还租金，其他费用就比较复杂了，不一定会支持返还。”方轶道。

按照他的想法，能够租别墅“养老”的主儿，绝对不是吃了上顿没下对顿的普通老百姓，既然他们有心以租代售要这种房，钻政策空子，那自己也不用心存怜悯，维护客户的利益才是第一位的。

有句老话怎么说来着：吃谁的向着谁。

“哦，我明白了。这就跟我们卖房差不多，什么排号费，签约费，律师费，装修费，这个费那个费的，就是把成本拆开了，想让人家觉得房价可以接受，玩的小把戏。

我明白你的意思了，回去我跟他们说下，除了与对方签订的合同外，再加上几份服务协议，将对方支付的费用分成租金、服务费、签约手续费、律师费等。

即便租赁合同将来被认定为无效，我们也能少退点钱。兄弟，律师见证这块你做吗？就是签约见证，到时候我把这块的律师费都给你。”兰姐道。

方轶急忙摇头：“我不做见证，再说了律师见证一般都要两个律师一起做。我一个人也做不了。”

他可不想趟这浑水，外一出了事，牵连上自己就不好了。再说了，这业务没什么技术含量，律师费高不了，高金兰是所里的客户，真接了这活儿，所里也只给自己百分之二十的提成，还得两个律师分，风险可全都得律师承担，风险与收益不成正比，还是算了吧。

方轶怕兰姐再提见证的事，急忙转移了话题：“兰姐，我也只是给您提些建议，风险还是有的，您可得想好了。”

第04章 不服高人有罪啊！

“没事，我早就想好了，只要不坐牢，都好说。做生意就是撑死胆大的，饿死胆小的。好几十栋别墅摆在哪，不赚钱，风险更大。

再说了，以租代售的事是合作方提出来的，我不过是提些意见，又不实际参与项目运营。只是个公司股东而已，法人都不是我的人，我怕什么。”兰姐大咧咧道。

“那就好！”方轶嘴里说着，心里却想：兰姐果然是在社会上摸爬滚打过的人，把事情想的透透的，即便真出事也牵连不到她身上，房子卖出去了还能捞到好处，不服高人有罪啊！

“对了，还有个事，前段时间我有个朋友因为合同诈骗被警察抓了，他也是搞房地产开发的，被市中院判了十五年，我觉得他挺冤的。

之前一审的时候，他媳妇从京城请了一位律师，那律师我见过，挺有派头的，一过来就要吃要喝的，还要大保健，信誓旦旦的说这种案子他处理的多了，没什么问题，结果我朋友还是被判了，他媳妇对那律师挺不满意的。你要不要试试？”兰姐道。

她觉得过来咨询法律问题，人家方律师又是解答又是出建议的，自己不意思意思不太合适，给钱吧，几百块咨询费拿不出手，不如介绍个案子给他，能不能做就看他的了。

如果方轶真能接下这案子，把官司打赢了，说不定日后自己还能捞上一把，帮人即是帮自己。兰姐认定方轶是有本事的人，对于有本事的人她是一定要笼络的。

“好啊，不过我得先了解下案情，如果确实有机会，我再接。要不然不仅有损我的名声，对您这个推荐人也不好。”方轶道。

在他看来，这种中院判的刑事案子，一审判了十五年，二审能把刑期减下来就是胜利。想翻案那基本上可能性不大，现在的法院执法水平还是很高的。

“我明白，你办事妥当。你等我信儿。我让他家里人直接联系你。”兰姐道。

送走了兰姐，孙主任将方轶叫进了办公室，询问高金兰来所的目的。方轶跟他说了以租代售的事，却留了私心，没提兰姐朋友刑事案子的事。

之前他把赚的钱大部分都给了前妻，手头有点紧，想着如果这个刑事案子谈成了，最少也得收个大几万块，百分之六十的提成可是很诱人的。之前云梅的房产案子就是这么处理的，也没见孙主任有什么反应。

孙主任也没多想，就是觉得高金兰一趟一趟的跑来咨询问题，也不给点好处有点不够意思。

看着方轶离去的背影，孙正义觉得每次高金兰来都找方轶不找自己，这事有点不太妙，如果那一天方轶去了别的律所，盛丰集团可就不再是自己的碗中肉了，指不定那天变成水中月。

在方轶加入正义律师事务所之前，他曾让赵忠诚和褚怀陪他接待过高金兰，但是人家根本看不上这两块料，有什么事都是直接联系自己。

孙正义叹了口气，走一步看一步吧。